相信买房这件事情是绝大多数来到小温村的童鞋们比较关心的问题~不仅是在国内，在这里房子也是大家生活支出的大部头。今天咱们就来聊一聊在加拿大买房的具体流程和注意事项。

第一步：办理Pre-Approval（房屋贷款预批信）

这是在买房前小编觉得很重要的一件事情。办理Pre-Approval可以知道银行可以为你提供多少贷款。那么结合自身的财务情况，你就可以判断出买房的预算，有利于更高效的看房，也会为后期买房节省很多时间。

同时，你的房贷利率可被锁定。从拿到预批信开始算起，该房贷利率可被锁定最多180天。也就是说，如果在这段时间内你买了房子，市场利率上涨对你没有影响；若市场利率下跌，你可以享受下跌后的利率。注意，这些问题到时候一定要向房贷专员（Mortgage Specialist）问清楚，确认锁定利率的时长，以及是否可自动享受下跌利率。 

办理“Pre-approval”需提交个人ID、受雇证明、收入证明、资产信息、债务信息（如学贷和车贷）等，并允许银行查询你的信用报告。不同职业和雇佣状态所需提交的材料不同。你可以根据自己的财务状况选择不同的银行做贷款~简单来说大银行批贷款条件比较严，利率可能比较高，小银行贷款相对容易，但可能有很多附加的费用。

第二步：雇佣地产经纪

地产经纪可分为买方经纪（Buyer’s agent）和卖方经纪（Seller’s agent）。

虽然加拿大的房源都是透明公开的，但是房屋经纪的作用还是很大的。一个靠谱的房屋经纪了解当地房源、房价、学区、市场走向等信息，可在选房、议价、推荐律师等方面为买方提供帮助。尤其是在议价方面，有经验的中介可以为你省下不少费用哦~

购房过程中还会包含许多与房产相关的问题，比如房屋养护，维修，水电费开户，学校，社区等等，一个职业的地产经纪将会为您提供最为专业的建议。

第三步：找房、看房和选房

选房要考虑哪些因素？也许聪明能干的你已经心理有数了，不过小编还是要唠叨一下~

一、房屋类型：

加拿大房屋的房屋类型大致有Condominiums（或称Condo、Apartment，即公寓）、Detached House（独立房屋）、Semi-detached House（半独立房屋）、Townhouse（排屋）这几类。不管购买哪一类，都一定要实地感受一下采光和通风状况。对房屋的朝向、动线、空间利用等细节有更直观的感受，才容易发现潜在问题。有些户型虽大，但大而无当。若不合理的结构导致了空间浪费，这钱花得就不值了。

在这里小编想聊一下朝向问题。相信大多数中国人都喜欢朝南的房子，但是如果你想买的是Detached House（独立房屋），房子的朝向就要综合考虑：

1. 朝北：温尼伯的寒流都是从北面来的，所以朝北会冷，尤其是drive-way 朝北，雪不好化；如果你喜欢在后院玩耍不建议买后院朝北的房子，很冷而且冬天雪厚
2. 朝西：上午会有一个时间段完全没有太阳，但是温尼伯日照时间非常长，所以从下午到晚上房子都会很亮，当然如果院子朝西夏天很晒；
3. 朝东：上午日照长，下午长时间没有太阳
4. 朝南：日照平均

二、学区：

这个不必说了，华人传统，教育为先。当然学区也是相对的，总体而言，排名高的学校当然比排名低的学校对于家长而言更有吸引力。但学校排名也并非越高就越好，而且要看这个排名的含金量。比如，如果一个小学附近的社区有相对较多的廉租房，一个学校内部有数量较多的ESL的孩子(不参加排名考试)，一个学校的族群单一，如“清华班”“中印班”等。一个学区和社区背离的区域如社区凶杀偷盗大麻屋屡屡发生但学校排名尚可的情况等，这些都是会导致在不久的将来一个好学区会突然排名跳水式下降，从而导致房价难以为续的情况发生。

三、地理位置：

附近是否有公交车站、医院、超市、公园

四、房屋结构以及设备：这里有几个重要的设施需要格外注意检查

• 主体结构：是否有下陷、倾斜、开裂及损伤。因为温尼伯土地肥沃，极易下陷，因此房龄在 0-5 年的房子要对此问题格外注意；
• 窗户和保温：窗框密封性、窗户的导水槽损伤程度对房屋的密封和保温很重要，而且换窗户很贵，所以建议提前关注；
• 屋顶：屋瓦的使用年限为25 年，看房时要注意是否快到更换年限。冬天买房屋瓦就不好检查了；
• 锅炉（furnace）: 使用年限 20 年以内一般都没问题，当然这和品牌以及维护也很有关系。老房子要特别注意这一项；
• 热水器（Water tank）：健康使用年限时间 8 年，分天然气和电的两种；
• 地下水泵（sump pump）：没有固定的使用年限和寿命，与房屋位置有关。正常情况下不会坏，湖景房 一般2 年就需要更换。这个设备本身不贵，但需要经常检查，以防淹水造成重大损失。

五、房龄：

老房虽然可能便宜些，但每年的维护费可能高到吐血。

第四步：出价、议价与成交

若是房屋各方面的条件都令人满意，同时也在你的预算之内，就可以出价了。

 在加拿大的房地产交易中，Offer实际上就是一种“买卖的协议（AgreementofPurchaseandSale），它可以由买方准备，也可以由卖方准备，但通常都是由买方准备。买方的经纪人根据买方的要求起草，由买方签字后再交由卖方过目。卖方可以CounterOffer（还盘），买方也可以再还回去，几个回合之后，双方达成一致，在Offer上签字，该Offer即成为了具有法律约束力的合同，双方都要遵守。

你的Offer to purchase（又称agreement of purchase and sale）通常需包含如下内容：

• 买方姓名，卖方姓名，房屋地址；
• 你出的价格（要根据卖方的挂牌价出价，如果低得离谱可能会直接被卖家无视）；
• 定金；
• 你要求打包购买的其他设备（如电器、家具）；
• 要求做land survey（即土地测量报告），以便对欲购土地与物业有最大程度的了解；
• 交割日期（一般在30-60天，具体时间可以商议）；
• 其他必须满足的先决条件（如按揭贷款被批准，“验房”结果满意等）
• Offer有效期。

Offer Day一般分两种，一种有固定的offer Day，一种是没有的。没有固定 offer day 意思就是卖家没有固定的接受 offer 的日期，这种情况下如果房子觉得不错，挂出来时间又不长，小编建议可以果断下 offer 先进行谈判。因为如果别人先下了你就可能没有机会不能谈了。有固定 offer day一般都是卖方的人想让房源变得抢手采取的策略，如果房子你还满意，小编也建议先下免得后悔哦~

卖方收到Offer后，可能会给你一个Counter-offer，即讨价或修改你的其他条款。双方你来我往数轮之后，（顺利的话）就可以签下买房协议了。签协议的过程一般需由地产经纪或律师从中协助，offer to purchase也是由他们帮你拟定的。接着便是做房屋检验、土地测量，然后正式去银行申请贷款。

第五步：正式贷款

将买房合同提交给银行，申请银行批准贷款。

注意，有预批信并不能保证银行会批准贷款，就算批了最后银行也可能拒绝放款（或者改变金额）。

会发生这种情况的原因不一而足，如银行委托专业人员对房屋进行估价后，发现成交价严重偏离市值，或银行无法验证你所上报的收入信息。

关于正式申请贷款的所需资料，银行会明确告知滴。

第六步：过户

最后，聘请律师完成过户手续一般流程是这样的：银行把贷款给你的律师；你把首付及过户手续费（closing costs）给律师，律师负责处理所有法律文件，并将买房款项支付给卖方；你收钥匙、搬家！

这里有个名词叫作closing costs，指的就是除了房价以外还需要支付的购房相关的税费等各种费用，一般来说占房屋价格的 1.5%-2%，主要包含以下几项：

• 房产购置税（property transfer tax）：转让税有一套很复杂的公式来算，大家只要记住简单的大约是1.5% - 3%即可，有计算方式 CRA
• 地税（Property tex）：这里要注意一点，地税是每年 6 月 30 日交本年的地税，所以要根据购房时间与卖家分摊地税~
• 房屋保险（content insurance）： 简单说就是包含两个大险种，全险和半险。全险的意思是说不论他人还是房主自己造成的破坏保险公司都管赔，半险就是直赔付他人造成的破坏。如果房屋要出租建议在购买一份租客险。
• 律师费 
• 市政的各种费用
• 其他文件费用